西政资本：深圳市城市更新项目测算指引系列（二）——地价测算

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目录 

一、深圳市城市更新项目地价测算现有政策体系  

二、城市更新项目地价测算步骤 

1.明确项目规划各业态建筑量及平均容积率 

2.基准地价及其修正

3.确定用地类别及其比例

4.建筑量分配及地价测算与汇总

三、关于保障性住房及创新型产业用房的相关地价规定及测算

四、关于新版《宗地地价测算规则》的测算差异说明

笔者按：

      续本微信公众号2019年5月20日文章《深圳城市更新项目投资测算指引系列（一）——项目投资测算实务解析与操作流程》中对深圳市城市更新项目测算逻辑、测算流程及三大难点（建筑量的确定、两房配建量的确定及地价测算）的综述，本文结合深圳市地价测算政策体系及其演化过程，对深圳城市更新项目在不同土地类别、规划方向及转让方式下的地价测算方法进行系统梳理，欢迎各位读者继续探讨。另外，由于2019年4月30日深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市地价测算规则》（第二次征求意见稿）暂未正式印发，本文仍以现行地价政策体系为基础进行测算说明。

一、深圳市城市更新项目地价测算现有政策体系

20世纪80年代初，受深圳独特的经济发展方式、土地国有化及对违法用地、违章建筑的处理等因素影响，深圳城市用地类别、改造类型及转让方式等不断向多样化方向发展，城市更新项目地价计收相关补丁政策频发的现象亦与之伴随。同时由于土地作为更新建设的重要管理对象，地价规定便极易在诸多政策中体现出来，从而造成了地价政策冗杂繁复的“假象”。实际上，地价规定有其自身逻辑与体系，且每一次的补丁与修订都使得城市更新地价政策体系朝着更加全面完备及简化统一的方向发展。

按政策规定内容，本文将深圳市城市更新项目现有地价测算政策分为总括性规定类及专项规定两类。其中，总括性政策如《关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》（深府【2012】 1号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令（第211号））（部分适用）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2016】38号）、《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(一) 》（深规土【2017】214号）、《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》（深规土规【2017】3号）、《深圳市宗地地价测算规则(试行)》（深规土【2013】12号）、《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》（深规土【2015】587号）。

专项规定政策有可以分为《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定 》、《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）、《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土【2013】294号）、《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府【2006】 258号）等土地类专项规定，以及《关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》（深府办【2013】3号）、《<深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)>实施细则》（深规土【2013】 721号）、《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》的通知（深规土规【2016】 2号）、《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（深规土【2016】 11号）等工业及配件类专项规定。

政策虽多，但政策之间重复性较强。就目前而言，以38号文、12号文及587号文最为系统，是城市更新项目地价测算的“”。38号文基本承接2012年1号文、2009版《城市更新办法》及587号文中对地价的规定，同时在此基础之上规定配建比例，为配建项目设置优惠地价，并通过用地类别/改造类别和修正系数统一并简化了以基准地价为基础的城市更新地价测算体系。2017年的《意见（一）》作为38号文的补丁，对38号文发布前后的政策衔接、旧工业区升级改造整体转让和分割转让的地价补缴、工改物流的地价测算调整等进行了明确。2017年的《意见（二）》主要就城市更新项目对12号文的相关规定进行了补充说明，包括竣工超建部分以及划拨地更新的处理。587号文则对地价测算次序规定较为详细的规定。

二、城市更新项目地价测算步骤

       1. 明确项目规划各业态建筑量及平均容积率

关于项目总建筑量及容积率的确定，可参照本公众号文章《西政资本：深圳市城市更新项目投资测算指引系列（一）——项目投资测算实务解析与操作流程》第二部分第三节“城市更新项目投资测算三大难点”，再结合法定图则等上层规划与批复要求确定各业态的建筑量。

由于城中村、旧屋村等地价采用容积率分段计算的方式，项目涉及该类别用地时，需首先准备好项目平均容积率，再根据38号文中各段容积率对应地价情况进行计算。

       2. 基准地价及其修正

根据《宗地地价测算指引》，基准地价是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。深圳自1997年公示基准地价以来，分别在2002年、2004年、2005年、2006年及2013年进行了基准地价更新，目前深圳基准地价仍2013年的为准，相关数据可直接百度“深圳基准地价”进行查询。

现行《宗地地价测算指引》提供的修正系数包括建筑类型修正、土地使用权使用期限修正、容积率修正、产业发展导向修正、地下空间地价修正及商业地价楼层修正基准地价修正。其中城市更新项目常用的修正主要为建筑类型修正、土地使用期限修正及地下空间修正，不涉及容积率修正。

        3. 确定用地类别及其比例

       项目范围内的用地类别可通过街道办数据或通过土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告及身份证等材料进行初步确定，亦可通过申请土地及建筑物信息核查获取项目范围内五类用地情况。

    一方面，由于前期测算期间项目规划未完全确定，另一方面也是政策规定，地价测算时以各类别建筑在各类别用地上均匀分配为测算前提，故在确定项目范围内用地类别后，还需计算各类用地类别占项目总用地面积的比例。

       4. 建筑量分配及地价测算与汇总

       由于城市更新项目涉及用地移交的问题，在以项目实际可建设用地面积为基础进行地价测算时还需依照587号文中规定的次序（零星国有未出让用地→城中村用地→旧屋村用地→国有已批用地→处置用地）安排地价的测算，实际操作过程中可能还会涉及到国有已批用地的分摊情况。

根据项目实际情况，按照步骤1确定的各业态建筑量及步骤3确定的各类别用地的比例依次确定零星国有未出让用地、城中村用地、旧屋村用地、国有已批用地及处置用地分别分摊的各类业态的建筑量，再用所得各业态建筑量与对应修正后的基准地价进行相乘，同时需注意38号文中用地类别及改造类型修正；最后将所有用地类别下各业态对应应缴地价进行汇总，即为本项目最终应缴地价。

      关于城市更新项目地价测算实操举例，可参考西政资本2017年9月6日的文章《纯干货：深圳城市更新项目地价测算实操（西政资本201709版）》。

三、关于保障性住房及创新型产业用房的相关地价规定及测算

       城市更新项目通常以如下两种途径为保障性住房提供来源：一是城市更新项目配建保障性住房，另一种是“X改保”类，以“工改保”最为常见。

通常城市更新项目配建的公共租赁用房由政府回购，免缴地价。城市更新项目配建安居型商品房的，分为改造方向为居住用地的项目配建安居型商品房和改造方向为新型产业用地的项目配建安居型商品房，前者按min（该项目安居型商品房以外住宅部分应缴地价标准×50%，住宅类公告基准地价），后者按住宅类公告基准地价×50%计算地价。

       根据38号文，符合条件的旧工业区可申请按简易程序调整法图改造为“保障房+商住”，具体可按照“55%公共租赁用房+45%商住”或“75%安居型商品房+25%商住”。其中居住部分按照3.2倍基准地价、安居型商品房部分按照1.6倍基准地价，公共租赁用房部分免缴地价，由政府回购。

创新型产业用地则比较简单，城市更新项目配建的创新型产业用房政府可回购也可不回购，若政府回购则免缴地价，否则按其基准地价按“工业和办公公告基准地价的平均值测算”。

四、关于新版《宗地地价测算规则》的测算差异说明

新版《宗地地价测算规则》吸纳了原2013年试行版《宗地地价测算规则》、38号文等统筹性政策的优点，加载了土地出让、城市更新、棚户区改造、土地整备等地价相关政策的内涵，使得地价测算整体更为统一明了、便于使用。

就地价本身测算而言，不管是基准地价还是标定地价，其总体测算逻辑一致，对最终地价测算结果影响最大的也无非在于建筑量、地价单价以及修正系数三大方面。新版《宗地地价测算规则》基于产业及社会和谐发展引导，在旧政策体系的基础上对地价单价以及修正系数两大方面进行了新一轮规定，与之前各类地价政策的调整相比，新版《宗地地价测算规则》确实会引导深圳地价政策体系向新的阶段发展。但以当前《宗地地价测算规则》（第二次征求意见稿）来看，单就测算方式而言，新版地价政策与当前地价政策轴心一致、枝节相异；而且新政的出台也将使得棚户区改造项目、土地整备项目测算更为便捷，是投拓狗的福音，但是不是开发商的福音，就不得而知了。后续待新政正式印发，西政资本再结合实例与各位读者共同探讨，不足之处，欢迎指正。

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资

1.拿地前融（土地款融资）

2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）

3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）

4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务：产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

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